Собственник квартиры делает в общем коридоре ремонт. Ремонт в подъезде многоквартирного дома — обязанность управляющей компании или инициатива жильцов? Кто должен делать ремонт и кто его оплачивает? Что говорит закон

В многоквартирных домах, как правило, есть большие по площади общие коридоры, в которых собственники хотели бы установить перегородки и использовать это пространство с выгодой для себя. БН подготовил советы, как это сделать законно.

В большинстве случаев жильцы хотят отгородить и использовать в своих интересах ту часть общего холла или коридора, которая непосредственно примыкает к квартире. Отметим сразу, право на такие действия имеется только у собственников жилья. Оно закреплено в статьях 36 и 37 Жилищного кодекса РФ. Однако даже собственникам воспользоваться своим законным правом далеко не так просто: есть множество юридических нюансов.

С чего начать?

Хотя в статьях 36 и 37 ЖК РФ утверждается, что общедомовое имущество принадлежит всем владельцам жилья, первым делом стоит внимательно изучить устав ТСЖ, ЖСК или договор с управляющей компанией. Из этих документов может выясниться, что лестницы, холлы, чердаки, подвалы, придомовая территория и прочее имущество передано с согласия жильцов в оперативное управление обслуживающей организации. То есть, она имеет право извлекать из эксплуатации таких объектов доход. В подобной ситуации необходимо будет обращаться в правление ТСЖ, ЖСК или УК. Их представители определят, на каких условиях вы сможете установить перегородку и «прирезать» дополнительную площадь. Но, скорее всего, за пользование ею придется платить ежемесячную арендную плату.

Если за управляющей организацией не закреплено право оперативного распоряжения общедомовым имуществом, то брать с собственника платежи за его пользование (в отличие от затрат на его содержание) никто не имеет права. Но в том случае, если ТСЖ, ЖСК или УК посчитает, что площадь коридора, который вы хотите огородить, превышает полагающуюся вам по закону долю в общедомовом имуществе, платить придется. Сколько метров вам полагается, мы расскажем во втором совете.

И, конечно, после изучения устава ТСЖ, ЖСК, или договора об управлении с УК, желательно обратиться в эти организации и сообщить о своем намерении установить перегородку.

СОВЕТ №1

Часто ТСЖ, ЖСК, УК отказывают в установке двери в общем коридоре под предлогом того, что выделение в натуре доли в общей собственности МКД запрещено Гражданским кодексом РФ. Так что, отгородив часть коридора, вы не становитесь владельцем этой площади, а получаете ее в пользование

Умеряем аппетиты или договариваемся с соседями

Если холл достаточно большой, то у большинства граждан возникает соблазн отгородить себе пространства по максимуму и использовать его в своих целях – разместить там старую мебель, технику, велосипед, мопед и т.д. Но вы должны учитывать и интересы других жильцов, которые тоже имеют право пользоваться коридором. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право на предоставление в пользование части общего имущества дома, пропорциональной площади занимаемой квартиры. И если вы «захватили» чужие квадратные метры, то остальные владельцы жилья могут высказать претензии и потребовать денежной компенсации или ежемесячной платы за аренду «излишков». Некоторые принципиальные граждане, особенно, если их поддержит руководство ТСЖ, ЖСК, УК, и вовсе могут предъявить к вам судебный иск.

Так что обязательно переговорите с владельцами ближайших квартир и постарайтесь сделать соседей своими единомышленниками. Если вы сумеете их убедить, тогда они согласятся взять на себя часть расходов по установке двери, а отгородить удастся бульшую по площади территорию.

Справка БН

Сколько квадратных метров в коридоре можно огородить

Подсчитать эту цифру неспециалистам крайне сложно, из-за чего и возникают конфликты. На практике в ряде ТСЖ и ЖСК предлагают использовать следующую формулу. Общая площадь коридора умножается на площадь вашего жилья. Затем полученная цифра делится на общую площадь всех квартир на вашем этаже. Это и будет размер вашей «коридорной» доли. Конкретные данные обо всех площадях можно узнать в правлении ТСЖ, ЖСК, УК. Впрочем, как отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко, эту формулу, если согласие с соседями не достигнуто, легко можно оспорить в суде.

СОВЕТ №2

Как правило, об установке двери договариваются обитатели двух-трех крайних квартир в конце общего коридора на одном этаже. Это может существенно увеличить размер площади, которую вы хотите огородить

Осматриваем коридор: осторожно, счетчики!

Достаточно часто конфликты с соседями возникают в том случае, если вы собираетесь огородить часть коридора, где расположен электрощит для всех квартир на этаже (без приборов учета). В этом случае несогласные с вашими планами жильцы могут ссылаться на отсутствие доступа к общедомовому оборудованию. Но их претензии необоснованны: с точки зрения закона заниматься обслуживанием электрического щита может только сертифицированный электрик. А в случае аварийных ситуаций ему необходимо лишь предоставить доступ к оборудованию.

Совсем другое дело, если в распределительном щите находятся приборы учета. Тогда обеспечить доступ к счетчикам – это вполне законное требование собственников. Но и здесь есть выход, хотя он обернется дополнительными тратами для вас, – приборы учета можно переустановить в квартирах. Есть более дешевый вариант – сделать дубликаты от входных ключей и передать их соседям, чьи счетчики оказались за вашей дверью.

Самая сложная ситуация – когда в коридоре расположен пожарный кран. Представители пожарной инспекции обычно категорически запрещают огораживать подобные объекты. Но и здесь есть выход. К примеру, можно установить дверь со стеклянной вставкой, которую легко разбить в случае опасности и обеспечить доступ к пожарному крану.

Проблема разрешается легче в том случае, если в вашем подъезде есть консьерж. Тогда ему передаются на хранение запасные ключи от двери.

СОВЕТ №3

Внимательно осмотрите коридор, обратите внимание, где располагаются распределительный щит, счетчики и пожарный кран. Постарайтесь найти с вашими соседями компромисс по включению этих объектов в огораживаемую территорию

Организуем заочное собрание собственников

Если вы не хотите в будущем судебных разбирательств с ТСЖ, ЖСК, УК или другими собственниками, считающими установку двери незаконной, то перед ее монтажом необходимо организовать общее собрание собственников многоквартирного дома. Это, разумеется, обернется для вас потерей времени и нервов. Зато, если решение собрания вступит в силу, никто впредь уже не сможет предъявлять вам претензии.

Провести общее собрание надо в заочной форме, так как при очном варианте вы вряд ли соберете кворум (должны присутствовать две трети от общего количества собственников).

В повестку дня можно включить не только конкретно ваш вопрос, но и другие проблемы, которые волнуют жильцов. О проведении собрания вы должны уведомить всех владельцев квартир за десять дней. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением о доставке (что влетит в копеечку), либо вывесить информацию на стенде на первом этаже. Затем в определенный день разослать документы с текстом вопросов другим жильцам, указав до какой даты (обычно, это несколько дней) они могут выразить свое мнение. После чего стоит пройтись по квартирам и собрать бумаги. «За» положительное решение вашего вопроса должно быть отдано более 50% голосов.

СОВЕТ №4

Согласно Жилищному кодексу, вопрос о пользовании общим имуществом решается исключительно на общем собрании собственников многоквартирного дома. В противном случае вы нарушаете закон и должны быть готовы к соответствующим последствиям

По данным Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, около 90% перегородок в общих коридорах домов сейчас установлено с теми или иными нарушениями законодательства. В 30% случаев их монтаж был оспорен или сейчас оспаривается в судебном порядке.

Так что, если вы действуете на свой страх и риск и не заручились решением общего собрания жильцов, будьте готовы к тому, что в любой момент вам может придти уведомление со стороны ТСЖ, ЖСК или УК с требованием демонтировать установленную дверь. Если вы этого не сделаете, то организации, занимающиеся эксплуатацией дома, могут обратиться в суд. И если он встанет на их сторону, то вас обяжут уже за свой счет ликвидировать перегородку. Серьезные проблемы могут возникнуть и в том случае, если вы вдруг захотите продать квартиру. Дверь придется либо демонтировать, либо все-таки проводить общее собрание жильцов и получать разрешение на установку перегородки постфактум.

Общий коридор – лицо каждой коммунальной квартиры. Да и не только – ведь такие коридоры, разных форм и размеров есть почти во всех многоквартирных домах. Его внешний вид напрямую зависит от того, кто там живет. Он – индикатор взаимоотношений, материального положения и мировоззрения жильцов. Этой общей площадью пользуются все. Обувь, верхняя одежда, велосипеды и детские коляски – мало ли, что может быть в общем коридоре…

Как правило, ремонт общего коридора делается в несколько раз реже, чем в каждой квартире по отдельности. Это связано с тем, что во время ремонта нужно убирать все вещи, договариваться между собой о том, кто и где будет покупать материалы для ремонта, какие это будут материалы, помогать друг другу и делить расходы, искать компромисс в выборе цветов. Помимо прочего, нужно найти инструменты, необходимые для ремонта. Здесь можно провести аналогию со строительством Вавилонской башни. Оно возможно только пока все участники говорят на одном языке.

Возможно, история нашего ремонта в общем коридоре будет вам полезной.

Изначально, мы понимали, что капитальный ремонт нам не потянуть. Во-первых, это весьма дорогостоящий и во вторых – длительный процесс. Мы выбрали скромный косметический ремонт, по договоренности с соседями. Материалы для ремонта собрали сообща. Мы приобрели линолеум и перфорированный уголок. От нашего ремонта у нас остались штукатурка и цемент с песком, а так же – плинтус, шпатлевка и монтажная пена. Соседи предоставили специальный электрический миксер для приготовления строительных растворов и смесей, шурупы и дюбели. Мы – свои шуруповерт и ударную дрель. Соседи – краску для стен. А у нас нашелся колер для неё.

Начали с того, что убрали из коридора все вещи. Затем – тщательно обмели потолок: его мы трогать не собирались. Шпателями убрали со стен облупившуюся краску, удалили осыпающуюся штукатурку. Зашпатлевали все щели, заштукатурили и зацементировали все разрушающиеся участки стен и потолка. Вывели все косяки под «уголок». Дали всему этому высохнуть. Затем — зашкурили шкуркой.

Заменили старые лампы новыми светильниками дневного света (Благо, их у нас было предостаточно — остались после кулинарного цеха!) В замене светильников особая благодарность — соседям! Самим бы нам не справиться.

По приглашению из ЖЭКа электрики убрали старый ненужный и нерабочий счетчик электроэнергии. (Новый повесили на общей кухне). Под шумок, мы все вместе сообща поменяли двери в наши квартиры. После вымели и тщательно отмыли старый деревянный дощатый пол, дали ему высохнуть.

Краска для стен – акриловая, оказалась очень качественной, она не только хорошо легла даже на старую масляную краску, но и прекрасно держится, не пачкает одежду, не стирается. Помимо прочего – я советую её всем – так как она совершенно не имеет запаха. Колером для нас послужили две банки простой плакатной гуаши. Если ваши дети рисуют – покупать специальный колер вам не понадобится. Краску наносили двумя меховыми валиками: крупным и маленьким. Для того, чтоб край окрашенной стены был ровным – предварительно наклеивали скотч.

Щели в деревянном полу залили монтажной пеной. Дали ей высохнуть и аккуратно срезали излишки. Линолеум расстелили и обрезали. Через сутки подрезали повторно – всё по классической схеме. Затем – закрепили плинтус, у входов в комнаты – линолеум закрепили планками алюминиевых порогов.

Бюджет ремонта общего коридора оказался скромным, а результат – просто замечательным. Входишь, и сразу чувствуется – здесь соседи уважают и ценят друг друга.

Жилые здания и помещения периодически нуждаются в ремонте. Иногда можно обойтись ремонтом косметическим, а иногда возникает необходимость кардинального решения проблем, в этом случае приходится прибегнуть к ремонту капитальному. Капитальный ремонт намного сложнее, длительнее и дороже косметического, в этом случае часто приходиться менять громоздкие конструкции, такие как двери лифтовые, сами лифтовые кабины, иногда даже приходиться заменять лестницы, перила, поручни, светильники. В этом случае без помощи профессионалов не обойтись. В Москве, Питере, и других крупных городах существует масса фирм предоставляющих услуги по ремонту, главное правильно выбрать нужную фирму и грамотно соотнести понятия цены и качества. Обычно такие фирмы сами определяют масштаб ремонта и согласовывают его с заказчиком. Ремонту может подвергаться всё без исключения, что-то можно заменить, что-то подкорректировать, это зависит от степени разрушения. В последнее время в местах общего пользования возникла проблема вандализма. Только установленные светильники или кнопки вызова лифта, квартирные звонки, могут на следующий же день исчезнуть. В связи с этим рекомендуется приобретать и устанавливать противо вандальные конструкции. Но, начнём по порядку:
1. Если существует необходимость произвести ремонт лестничной площадки, то тут могут возникнуть несколько вариантов. Если лестницы треснувшие, слишком изношены, что может представлять опасность для жизни и здоровья жильцов дома, то их следует заменить. Замена современных, железо - бетонных, лестничных конструкции, это тяжёлая и длительная процедура. Услуги по ремонту лестниц и лестничных площадок в Москве, предоставляют такие организации, как "Виа - Артстрой", "Афина", "Белая Калитва". Стоимость замены лестниц составит от 70000 до 90000 за пролет. При замене лестниц заменяют и перила вместе с поручнями, это входит в общую стоимость. Но если лестницы не слишком изношены и не представляют угрозы для здоровья жильцов, то лестничную площадку и сами лестницы можно обложить керамической плиткой, это практично и эстетично. Плитка долго служит и придаёт приятный вид лестницам, в этом случае стоимость ремонта составит от 1500 до 3000 за кв. м., цена в основном зависит от качества используемой плитки и от нанятого для ремонта подряда.
2. При ремонте коридоров, так же эффективно используется керамическая плитка, это удачная замена используемых ранее сухих смесей. Во время ремонта коридоров, часто возникает необходимость замены старых лампочек и светильников. При этом советуется использовать энергосберегающие и антивандальные лампочки и светильники. Их стоимость несколько выше, чем стоимость подобных стандартных установок, но она себя оправдывает. Расходы на электроэнергию существенно сокращаются, а опасность кражи этих приборов сводиться к минимуму. Энергосберегающие и противовандальные лампочки и светильники, можно приобрести на предприятии ООО "Каскад", при этом, данное предприятие оказывает услуги по доставки и установки электроприборов. В среднем установка антивандального светильника вместе с энергосберегающей лампочки, на рынке России обойдётся в сумму от 850 до 970 руб./шт.
3. Если в ремонте нуждается лифт, то здесь так же возможно несколько вариантов. В первую очередь, чаще всего подвергаются износу лифтовые двери, замена лифтовых дверей это, так же как и замена лестниц долгий и трудоёмкий процесс. Заменять лифтовые двери рекомендуется на стальные модули с антивандальной установкой, это существенно продлит срок полезной эксплуатации стандартных лифтовых дверей. Лифтовые двери так же могут быть изготовлены с противопожарным покрытием, в этом случае стоимость самих дверей и их установки будет выше. Средняя стоимость стандартных лифтовых дверей в России составляет от 13000 до 15000 руб., её установка обойдётся в сумму около 7000 руб., стоимость доставки - стандартная 25-35 руб. за каждый километр доставки.
4. Ремонт лифтовых площадок по содержанию и цене схож с ремонтом лестничных площадок. При ремонте лифтов, часто возникает необходимости замены или установки кнопок вызова лифтов. Здесь без антивандальной блокирующей установки не обойтись, так как именно такие мелочи часто становятся добычей вандалов, отчего жильцам приходиться терпеть массу неудобств. Средняя цена приобретения кнопки вызова лифта с антивандальной установкой составляет около 250-500 руб. /шт. Фирмы предлагающие такие кнопки, обычно предоставляют и услуги по их установки, стоимость которых составляет от 200 до 350 руб. В Москве подобные услуги предоставляют фирма ООО "Электро-Импульс".
5. Замене часто подвергается такая мелкая, но необходимая деталь, как квартирный звонок. На данный момент, на рынке России существует множество моделей квартирных звонков, это и беспроводные звонки, и домофоны, и стандартные электромеханические звонки, но все эти модели наиболее целесообразно приобретать в противовандальном исполнении, об этом уже говорилось выше. Стоимость таких звонков составляет от 1500 до 3000. Их установка не сложна и может быть осуществлена самостоятельно, но в случае, если звонок модифицирован и требует особого обращения, следует обратиться за помощью профессионала. Стоимость такой услуги составляет от 100 до 1200 руб.
6. Часто ремонту или полной замене подвергаются загрузочные мусорные клапаны. Это необходимый элемент в каждом многоквартирном доме. Надёжный загрузочный клапан не должен пропускать неприятный запах и насекомых в помещение. Необходимо тщательно следить за исправностью данной конструкции, так как именно она обеспечивает общую гигиену дома. Если загрузочный клапан не подвергается ремонту, то его стоит заменить. Прежде всего, необходимо решить на какой клапан заменять старую конструкцию, так как существуют 2 основные модели загрузочных клапанов, это традиционный клапан - ковш, который чаще подвергается неполадкам и заеданиям, это связанно с особенностью его конструкции, которая основана на заклёпках. Вторая модель, это концептуально новое решение, клапан - люк, он работает на основе магнитно - притяжной системы, которая обеспечивает полную изоляцию, такой клапан намного реже нуждается в ремонте, срок его полезной эксплуатации намного больше, чем у клапана традиционного. Загрузочный мусоропроводный клапан - люк, можно приобрести по цене 5900 руб., в то время как стоимость клапана - люка составляет 2200 руб. Стоимость установки в обоих случаях примерно одинакова, она составляет от 1000 до 1200 руб., в зависимости от выбранной фирмы.
Ремонт это всегда серьёзно, он приносит много хлопот и неудобств, для того, чтоб свести все проблемы к минимуму, надо тщательно отнестись к выбору подряда для выполнения работ.

Подробнее о ремонте.

С чего начать?

Если за управляющей организацией не закреплено право оперативного распоряжения общедомовым имуществом , то брать с собственника платежи за его пользование (в отличие от затрат на его содержание) никто не имеет права. Но в том случае, если ТСЖ, ЖСК или УК посчитает, что площадь коридора, который вы хотите огородить, превышает полагающуюся вам по закону долю в общедомовом имуществе, платить придется. Сколько метров вам полагается, мы расскажем во втором совете.

Умеряем аппетиты или договариваемся с соседями

Если холл достаточно большой, то у большинства граждан возникает соблазн отгородить себе пространства по максимуму и использовать его в своих целях - разместить там старую мебель, технику, велосипед, мопед и т.д. Но вы должны учитывать и интересы других жильцов, которые тоже имеют право пользоваться коридором. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право на предоставление в пользование части общего имущества дома, пропорциональной площади занимаемой квартиры. И если вы «захватили» чужие квадратные метры, то остальные владельцы жилья могут высказать претензии и потребовать денежной компенсации или ежемесячной платы за аренду «излишков». Некоторые принципиальные граждане, особенно, если их поддержит руководство ТСЖ, ЖСК, УК, и вовсе могут предъявить к вам судебный иск.

Так что обязательно переговорите с владельцами ближайших квартир и постарайтесь сделать соседей своими единомышленниками. Если вы сумеете их убедить, тогда они согласятся взять на себя часть расходов по установке двери, а отгородить удастся бóльшую по площади территорию.

Осматриваем коридор: осторожно, счетчики!

Совсем другое дело, если в распределительном щите находятся приборы учета. Тогда обеспечить доступ к счетчикам - это вполне законное требование собственников. Но и здесь есть выход, хотя он обернется дополнительными тратами для вас, - приборы учета можно переустановить в квартирах. Есть более дешевый вариант - сделать дубликаты от входных ключей и передать их соседям, чьи счетчики оказались за вашей дверью.

Самая сложная ситуация - когда в коридоре расположен пожарный кран. Представители пожарной инспекции обычно категорически запрещают огораживать подобные объекты. Но и здесь есть выход. К примеру, можно установить дверь со стеклянной вставкой, которую легко разбить в случае опасности и обеспечить доступ к пожарному крану.

Организуем заочное собрание собственников

Текст: Светлана Коваленко Фото: Алексей Александронок