Активы учитываемые как инвестиционная собственность. Практические аспекты применения мсфо
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)
ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ
РЕФЕРАТ
ДИСЦИПЛИНА: МСФО
ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»
Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит
Слушатель:
_____________/Кузнецова Е.В./
Подпись
Введение
1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»
1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности
1.2 Признание и первоначальная оценка
1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности
1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40
1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО
2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов
Заключение
Список литературы
Введение
Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно - как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.
На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США - 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) - старая платформа, они были выпущены до 2001 года - их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) - новая платформа, после 2001 года, - их 8.
Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.
В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.
Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).
МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность
МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.
1 . МСФО 40 «инвестиционная собственность»
Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.
В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.
Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.
Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.
Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:
Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.
В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:
Начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;
Начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;
Окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;
Начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;
Окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.
При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.
1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности
Таблица 1 - Классификация объектов инвестиционной собственности
|
Относятся к инвестиционной собственности |
Не относятся к инвестиционной собственности |
|
|
Земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала |
Возобновляемые природные ресурсы, лесные угодья и т.п. |
|
|
Земля, назначение которой не определено |
Недра, полезные ископаемые, другие невозобновляемые природные ресурсы (кроме земли) |
|
|
Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду |
Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения |
|
|
Незанятые здания и сооружения, предназначенные для оперативной аренды или получения дохода от повышения стоимости капитала |
Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц, или предназначенных для будущего использования в качестве инвестиционной стоимости |
|
|
Здания и сооружения, использовавшиеся как инвестиционная собственность, находящаяся в реконструкции для последующего использования в тех же целях |
Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании, независимо от размеров арендной платы для пользования |
Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.
Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.
Объект включается в инвестиционную собственность:
После завершения строительства или реконструкции;
После окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;
После передачи в операционную аренду третьей стороне.
Объект исключается из инвестиционной собственности:
С началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;
С началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.
1.2 Признание и первоначальная оценка
В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.
Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.
Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.
Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.
Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.
Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.
Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.
1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности
МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.
Таблица 2 - Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости
|
Показатель |
|||
|
Первоначальная оценка |
По фактическим затратам на приобретение |
||
|
Последующая оценка и учет |
Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев |
Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства») |
|
|
Отражение изменения справедливой стоимости |
Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках |
||
|
Амортизация |
Амортизация не начисляется |
Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16 |
|
|
Исключения |
В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю |
||
|
Обесценение |
Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости) |
Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках |
|
|
Дополнительное раскрытие |
В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости |
В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена |
Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.
Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.
Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.
Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.
Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.
Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.
При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.
1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40
Таблица 3 - Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 40
|
Модель учета по справедливой стоимости |
Модель учета по первоначальной стоимости |
|
|
Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости. |
Использованные методы амортизации; Срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; Совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) Справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности |
|
|
Критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; Методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, Факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; Показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: Доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; Наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; Существенные обязательства: o по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо o на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости. |
1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО
При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.
В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:
o реклассификационные записи:
Перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),
Перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);
o записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:
- «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;
Исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);
Записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).
2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов
Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).
Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
|
Определение |
Российские аналоги |
||
|
Первое применение новой системы бухгалтерского учета и финансовой отчетности |
МСФО включают отдельный стандарт о том, как впервые применять МСФО. Он предоставляет определенные исключения, включает ряд требований, в том числе к раскрытию информации. Если компания принимает решение о переходе на МСФО в качестве стандарта составления отчетности, то при первой подготовке ее финансовой отчетности по МСФО требуется ретроспективное применение требований всех МСФО, действующих на отчетную дату, с некоторыми добровольными исключениями, в основном касающимися основных средств и иных активов, объединений бизнеса и учета пенсионных планов, а также с ограниченным количеством обязательных исключений. Сравнительные данные за предыдущие периоды должны быть подготовлены и представлены на основе МСФО. Практически все поправки, возникающие в результате первого приведения финансовых данных в соответствие с МСФО, необходимо скорректировать посредством отнесения на нераспределенную прибыль первого отчетного периода, представленного в формате МСФО. Некоторые поправки могут быть отнесены на гудвил или на статьи капитала. |
Конкретные правила перехода на составление финансовой отчетности по РПБУ либо подготовки такой отчетности впервые положениями не установлены. |
|
|
Аналогично правилам, установленным для основных средств. |
|||
|
Определение «инвестиционная собственность» |
Инвестиционная собственность (земля и здания), предназначенная для получения рентного дохода и/или увеличения стоимости капитала, инвестированного в инвестиционную собственность. Определение не включает собственность, используемую самой компанией, и собственность, предназначенную для продажи. |
Понятия, эквивалентного понятию «инвестиционная собственность», не существует. В РПБУ выделяется отдельный показатель «Доходные вложения в материальные ценности», которые включают вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование: аренду, прокат) с целью получения дохода. |
|
|
Первоначальная оценка |
Приобретенная и построенная компанией инвестиционная собственность отражается в учете в оценке по стоимости приобретения. Стоимость приобретенной инвестиционной собственности включает цену покупки и любые прямые затраты, такие как вознаграждение за профессиональные юридические услуги, налоги на передачу собственности и прочие затраты по операции. Объекты собственности, сооруженные компанией, должны отражаться в учете как основные средства до момента завершения строительства, когда данные объекты переходят в категорию инвестиционной собственности. Арендуемая собственность по финансовой или операционной аренде, также может классифицироваться как инвестиционная. |
Учет ведется по правилам, установленным для основных средств (Аналогично МСФО, за исключением того, что прибыли/убытки от хеджирования денежных потоков не включаются в стоимость и вычет суммы государственной помощи из стоимости актива не допускается. Отсутствуют требования признания обязательства, связанного с выбытием актива, поэтому расходы по выбытию объекта основных средств не включаются в его первоначальную стоимость.) |
|
|
Последующая оценка |
Компания может использовать метод оценки по справедливой стоимости и по остаточной стоимости для всех видов инвестиционной собственности. При применении справедливой стоимости прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости отражается в отчете о прибылях и убытках, и балансовая стоимость не амортизируется. |
Оценивается по правилам, установленным для основных средств (Частично совпадает с МСФО. Затраты на содержание объекта основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии), а также на проведение текущего и капитального ремонта включаются в текущие расходы. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования и учитываемых обособленно, замена каждой такой части учитывается как выбытие и приобретение самостоятельного инвентарного объекта.) |
|
|
В отношении изменений в использовании инвестиционной собственности существует подробное руководство по последующей ее классификации. Инвестиционная собственность, предназначенная для продажи, переводится в категорию «материально-производственные запасы»; инвестиционная собственность, используемая самой компанией - в категорию «основные средства». |
Не применяется. |
||
|
Периодичность и правила проведения переоценок |
Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночные условия и обстоятельства на балансовую дату. Стандарт не требует привлечения независимого и квалифицированного оценщика, но это поощряет. Переоценки должны проводиться достаточно регулярно, с тем чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости. |
Аналогично МСФО |
Размещено на http://www.allbest.ru/
Заключение
Расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО.
Цель реформирования системы бухгалтерского учета - приведение национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с требованиями рыночной экономики и международными стандартами финансовой отчетности.
Задачи реформы:
Сформировать систему стандартов учета и отчетности, обеспечивающих полезной информацией пользователей, в первую очередь инвесторов;
Обеспечить увязку реформы бухгалтерского учета в РФ с основными тенденциями гармонизации стандартов на международном уровне;
Оказать методическую помощь организациям в понимании и внедрении реформированной модели бухгалтерского учета.
Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.
Переход российских компаний на МСФО важен и инвесторам, и руководству компаний, и государству.
Интерес государства. Предприятия государств, применяющих МСФО, имеют возможность получить денежные средства на более льготных условиях и в более сжатые сроки. Общепринятые стандарты финансовой отчетности необходимы для стран, заинтересованных в привлечении иностранного капитала. Это поможет оживить российскую экономику и увеличить поступления в бюджет.
Интерес инвесторов и собственников компаний. При отсутствии единой бухгалтерской отчетности международные инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и уменьшении инвестиционных рисков, вынуждены проводить дополнительные аналитические исследования, направленные на выявление истинного финансового положения конкретных предприятий или компаний, в результате чего капитал становится дороже. Введение МСФО в РФ сократит затраты на трансформацию отчетности и таким образом уменьшит издержки.
Интерес менеджмента предприятий. Руководство предприятия, использующего МСФО, получает отчетность, которая максимально объективно отражает действительность и на основе которой можно принимать обоснованные управленческие решения.
Список литературы
1. Налоговый кодекс Российской Федерации;
2. Палий В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: Учебник. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 512 с. - (Высшее образование);
3. Сходства и различия - Сравнение Международных стандартов финансовой отчетности с Общепринятыми правилами бухгалтерского учета США и Российскими правилами бухгалтерского учета - Май 2007 г.
4. Умрихин С.А. Международные стандарты финансовой отчетности: российская практика применения / С. А. Умрихин, Ю.В. Ильина. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. - 432 с. - (Библиотека журнала «Российский бухгалтер»);
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Особенности подготовки к составлению отчетности по МСФО. Обеспечение и формирование учетной политики по МСФО и специфика ее дальнейшего изменения. Проведение трансформации отчетности в формат МСФО, первичное составление отчетности в этом формате.
лекция , добавлен 22.04.2010
Материальные и нематериальные активы. МСФО 16 "Учёт основных средств". МСФО 38 "Нематериальные активы". МСФО 17 "Аренда". МСФО 40 "Инвестиционная собственность". Раскрытие информации о связанных сторонах. МСФО 3 "Объединение бизнеса".
контрольная работа , добавлен 11.08.2007
Сравнительная характеристика российских и международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Реформирование российской финансовой отчетности в соответствии с МСФО. Перспективы перехода на международные стандарты в РФ, проблемы реформирования.
курсовая работа , добавлен 27.03.2009
Краткая характеристика международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные понятия и принципы. Методы подготовки отчетности в соответствии с МСФО. Корректирующие записи, реклассификация счетов и формирование финансовой отчетности по МСФО.
курсовая работа , добавлен 15.12.2010
Применение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) как основы для составления финансовой отчетности компаний. Масштаб применения МСФО в отдельных странах. Основные проблемы применения МСФО. Сфера применения, вопросы правового внедрения.
реферат , добавлен 07.06.2010
Необходимость применения стандарта МСФО. Цели и сфера применения стандарта. Входящие остатки в балансе согласно МСФО. Обязательные исключения из ретроспективного применения. Распространение информации о переходе на МСФО, разъяснения последствий перехода.
презентация , добавлен 09.08.2013
Оценка влияния международных стандартов финансовой отчетности на российскую систему бухгалтерского учета. Анализ причин трансформации финансовой отчетности российских организаций в отчетность, составленную по МСФО. Учетная политика в соответствии с МСФО.
курсовая работа , добавлен 19.11.2012
Методика и этапы составления и предоставления отчетности в соответствии с МСФО. Характеристика отчетности, составленной по российским и международным стандартам. Использование методов трансформации финансовой отчетности, конверсии и смешанного учета.
курсовая работа , добавлен 08.04.2013
Общие требования, состав, представление и публичность бухгалтерской отчетности, формирование ее показателей. Понятие и структура международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные цели и причины перехода Российской Федерации на МСФО.
курсовая работа , добавлен 05.03.2014
Разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управленческого учета и финансовой отчетности в результате трансформации бухгалтерской отчетности в формат МСФО с учетом особенностей швейной промышленности РФ.
международный бухгалтерский учет
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
А. В. Суворов,
кандидат экономических наук
Правление КМСФО утвердило новый стандарт по инвестиционной собственности МСФО 40, который вступил в силу для финансовой отчетности за периоды, начинающиеся с 1 января 2001 года или после этой даты. Положения данного стандарта заменяют ранее действовавшие требования, установленные в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 кредитной организации разрешалось выбирать метод учета инвестиционной собственности (по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16; по себестоимости за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 или по переоцененной стоимости согласно МСФО 25). Положения МСФО 25 теряют свою силу при вступлении в действие МСФО 40.
Инвестиционная собственность - это имущество (земельные участки, здания и (или) части зданий, или и то, и другое), находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения ренты или выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого, за исключением случаев:
Использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в административных целях;
Продажи в ходе обычной экономической деятельности.
МСФО 40 рассматривает такие экономические категории, как:
Собственность, занимаемую владельцем (т. е. имущество, предназначенное для использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в целях управления), которая согласно МСФО 16 отражается либо по остаточной стоимости, либо по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации; (собственность, за-
нимаемая владельцем - это собственность, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях);
Имущество, предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, которое согласно МСФО 2 «Запасы» отражается по наименьшей из двух величин: себестоимости или возможной чистой цене реализации;
Объекты незавершенного строительства или находящиеся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности - для учета таких объектов в процессе их строительства или реконструкции применяется МСФО 16, а после окончания строительства или реконструкции данные объекты переходят в категорию «инвестиционная собственность», и к ним начинают применяться положения настоящего стандарта. Однако настоящий стандарт применяется к уже имеющимся объектам инвестиционной собственности, которые реконструируются для дальнейшего использования в будущем в качестве инвестиционной собственности;
Доля участия арендатора в соответствии с договором операционной аренды, на которую распространяются положения МСФО 17 «Аренда»;
Леса и иные возобновляемые природные ресурсы;
Права на пользование недрами, деятельность по разведке и разработке полезных ископаемых, месторождений нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.
В соответствии с положениями рассматриваемого стандарта кредитным организациям
разрешается выбирать:
♦ модель учета по справедливой стоимости: инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости, а изменения справедливой стоимости признаются" в отчете о прибылях и убытках;
♦ модель учета по первоначальной стоимости приобретения. Модель учета по первоначальной стоимости приобретения установлена в качестве основного метода учета в МСФО 1: инвестиционная собственность отражается по остаточной стоимости (за вычетом убытков от обесценения). Кредитная организация, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, должна раскрывать справедливую стоимость инвестиционной собственности. Модель учета по справедливой стоимости
отличается от модели учета по переоцененной стоимости, которую разрешается применять в отношении отдельных нефинансовых активов. Согласно модели учета по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости над первоначальной стоимостью приобретения признается как прирост стоимости имущества от переоценки, в то время как согласно модели учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках.
Впервые правление КМСФО разрешило вести учет нефинансовых активов по справедливой стоимости. Хотя многие специалисты в своих комментариях к проекту данного стандарта поддержали такое предложение, у некоторых все же возникли серьезные практические и концептуальные оговорки, касающиеся применения модели учета по справедливой стоимости к нефинансовым активам. Кроме того, некоторые специалисты полагают, что рынки отдельных видов имущества еще недостаточно развиты для успешного применения модели учета по справедливой стоимости. Многие эксперты считают, что невозможно дать точное определение инвестиционной собственности. В этой связи вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости в настоящее время нецелесообразно.
В силу перечисленных причин правление КМСФО не считает целесообразным на данном этапе вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости к объектам инвестиционной собственности. В то же время правление считает целесообразным
разрешить применять модель учета по справедливой стоимости. Данный эволюционный шаг вперед позволит Составителям и пользователям финансовой отчетности накопить опыт в процессе применения модели учета по справедливой стоимости, при этом рынки отдельных видов имущества получат время для дальнейшего развития.
В соответствии с положениями данного стандарта кредитная организация обязана применять выбранную модель учета в отношении всех объектов инвестиционной собственности. Переход от одной модели к другой должен осуществляться только в том случае, когда это приводит к более приемлемому представлению информации. В стандарте говорится, что такая ситуация практически невозможна при переходе от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения.
Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) очевидно, что компания не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. В подобных случаях компания вплоть до выбытия инвестиционной собственности должна производить ее оценку согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16. При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Компания, решившая применять модель учета по справедливой стоимости, отражает все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.
МСФО 40 предлагает методы, при помощи которых кредитная организация может определить, следует ли ей применять МСФО 40 (для инвестиционной собственности), а не МСФО 16 «Основные средства» (в отношении имущества, занимаемого владельцем, или объектов незавершенного строительства или находящихся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности), или же МСФО 2 «Запасы» (в отношении имущества, предназначенного для реализации в ходе обычной хозяйственной деятельности).
Целью МСФО 40 является установление порядка учета инвестиционной собственности и соответствующих требований к раскрытию информации. Поэтому данный стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной собственности.
В МСФО 40 также рассматривается порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору финансовой аренды, а также порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в операционную аренду. В стандарте не рассматриваются такие вопросы, изложенные в МСФО 17 «Аренда», как:
Ф- классификация аренды на финансовую и
операционную; -Ф- признание доходов от аренды инвестиционной собственности (данный вопрос изложен также в МСФО 18 «Выручка»); ^ порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору операционной аренды; -Ф- порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в финансовую аренду; -Ф- учет операций по продаже с возвратной арендой;
Ф- раскрытие информации в отношении финансовой и операционной аренды. Данный стандарт не применяется в отношении:
Лесов и иных возобновляемых природных ресурсов;
Прав на пользование недрами, разведки и добычи полезных ископаемых, нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.
Следует отметить, что инвестиционная собственность предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной собственностью, как правило, не связаны с остальными активами кредитной организации. Это отличает инвестиционную собственность от собственности, занимаемой владельцем. Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров, оказания услуг (или использования объекта основных средств в целях управления), относятся не только к объекту основных средств, но и к другим акти-
вам, используемым в процессе производства или поставки товаров (услуг). Учет собственности, занимаемой владельцем, производится согласно МСФО 16 «Основные средства».
В качестве примеров можно привести следующие объекты, являющиеся инвестиционной собственностью:
Земля, предназначенная для получения выгод от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
Земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что земля предназначена для повышения стоимости капитала);
Сооружение, находящееся в собственности отчитывающейся кредитной организации (или находящееся в распоряжении отчитывающейся компании по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
Сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
Следует также привести примеры активов, не являющихся инвестиционной собственностью, к которым положения МСФО 40 не применяются:
Объект, предназначенный для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции с целью продажи (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 2 «Запасы»); например собственность, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для реконструкции и перепродажи;
Объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции по поручению третьих лиц (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 11 « Договоры строительного подряда»);
♦ собственность, занимаемая владельцем (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 16 «Основные средства»), в том числе (среди прочего) собственность, предназначенная для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, предназначенная для реконструкции с последующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, занимаемая сотрудниками кредитной организации (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также собственность, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;
♦ объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции, который предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности. В отношении такого объекта применяются положения МСФО 16 до момента завершения строительных работ или реконструкции, когда объект переходит в категорию «инвестиционная собственность», и для его учета начинают применяться положения МСФО 40. Однако положения данного стандарта применяются при учете существующей инвестиционной собственности, которая реконструируется в целях дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.
В некоторых случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала; а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), кредитная организация учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной собственностью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.
Кредитная организация может предоставлять вспомогательные услуги арендаторам собственности, принадлежащей ей. В этом случае кредитная организация рассматривает данную
собственность как инвестиционную при условии, что предоставляемые услуги составляют относительно незначительную часть всей сделки. Например, владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания.
Однако бывают случаи, когда оказываемые услуги составляют значительную часть сделки. Например, если кредитная организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые гостям, являются существенным компонентом всего комплекса гостиничных услуг. Таким образом, гостиница, обслуживаемая кредитной организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную собственность, а собственность, занимаемую владельцем.
Иногда бывает трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, что собственность не может быть отнесена к инвестиционной собственности. Например, владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми различными. Владелец может фактически занимать положение пассивного инвестора. Владелец может передать сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом он продолжает нести риск резких изменений денежных потоков, связанных с гостиницей.
Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционной собственности, необходимо опираться на профессиональное суждение. Кредитная организация разрабатывает определенные критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционной собственности и рекомендациями. Согласно МСФО 40 кредитная организация обязана раскрывать данные критерии в случаях, когда отнесение объекта к той или иной категории представляется затруднительным.
В то же время в соответствии с МСФО 17 «Аренда» арендатор не капитализирует имущество, находящееся в распоряжении по договору операционной аренды. Поэтому арендатор не рассматривает свою долю в таком имуществе в качестве инвестиционной собственности.
Иногда организация владеет имуществом, которое арендует и занимает материнская компания или другая дочерняя компания. В сводной финансовой отчетности, в которой пред-
ставлена информация по обеим компаниям, имущество не отражается как инвестиционная собственность, поскольку, сточки зрения всей группы, данный объект является собственностью, занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения отдельно взятой организации-собственника, объект является инвестиционной собственностью, если он удовлетворяет определению. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанное имущество в составе инвестиционной собственности.
Признание, оценка и затраты
Инвестиционную собственность следует признавать в составе активов когда:
Существует вероятность притока в кредитную организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью;
Можно достоверно оценить стоимость инвестиционной собственности.
При принятии решения о соответствии объекта первому критерию признания кредитная организация должна оценить степень определенности в отношении притока будущих экономических выгод, исходя из имеющейся информации на момент первоначального признания. Второй критерий признания, как правило, выполняется, поскольку в процессе операции обмена, подтверждающей приобретение актива, определяется и его стоимость.
Инвестиционную собственность следует первоначально оценивать по себестоимости. В первоначальную оценку следует включать затраты по сделке.
В состав себестоимости приобретенной инвестиционной собственности входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочие затраты по сделке.
Себестоимость инвестиционной собственности, сооруженной хозяйственным способом, представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции. До указанной даты кредитная организация должна применять МСФО 16 «Основные средства». В момент завершения строительства или реконструкции собственность приобретает статус инвестиционной собственности, и на нее на-
чинают распространяться положения рассматриваемого стандарта.
Затраты по вводу в эксплуатацию (кроме тех случаев, когда они необходимы для приведения объекта в рабочее состояние), первоначальные операционные убытки до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду, а также величина сверхнормативного потребления материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов собственности, не включаются в себестоимость инвестиционной собственности.
При отсрочке оплаты инвестиционной собственности в качестве себестоимости выступает цена объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.
Последующие затраты, связанные с отраженной в отчетности инвестиционной собственностью, следует относить на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, когда существует вероятность того, что кредитная организация в будущем получит экономические выгоды сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной собственности. Все прочие последующие затраты следует признавать как расходы в том периоде, в котором они были понесены.
Порядок учета затрат, произведенных после приобретения инвестиционной собственности, зависит от обстоятельств, которые были приняты во внимание при первоначальной оценке и признании соответствующего объекта. Например, если в балансовой стоимости инвестиционной собственности уже учитывается потеря будущих экономических выгод, то последующие затраты, направленные на восстановление ожидаемых в будущем экономических выгод от актива, капитализируются. Та же ситуация возникает, когда цена приобретения актива отражает обязательство компании произвести затраты, необходимые в будущем для приведения актива в рабочее состояние. Примером этого может служить приобретение сооружения, нуждающегося в модернизации. В таких случаях последующие затраты включаются в балансовую стоимость.
В качестве учетной политики кредитной организации следует выбрать либо модель уче-
та по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости приобретения и применять данную политику ко всем объектам инвестиционной собственности.
В соответствии с МСФО 8 «Чистая прибыль или убыток за период, фундаментальные ошибки и изменения в учетной политике» добровольное изменение учетной политики осуществляется только в том случае, когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности кредитной организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения обеспечит более качественное представление информации.
В соответствии с МСФО 40 все хозяйствующие субъекты обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной собственности в целях ее оценки (согласно модели учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (согласно модели учета по первоначальной стоимости приобретения). Поощряется, но не требуется, чтобы компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности аналогичной категории и расположенной на той же территории.
Модель учета по справедливой стоимости
После первоначального признания кредитная организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, отражает все объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости, за исключением некоторых случаев, которые будут описаны ниже.
Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности следует относить на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли.
Справедливая стоимость - это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.
В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее
рыночная стоимость. Согласно определению, справедливая стоимость - это наиболее вероятная цена, действующая на рынке по состоянию на отчетную дату. Это наилучшая цена, на которую может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, на которую может рассчитывать покупатель. Справедливой стоимостью не является расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с возвратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.
При определении справедливой стоимости кредитная организация не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива.
Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не по состоянию на какую-либо дату в прошлом или будущем.
Расчетная справедливая стоимость увязана с определенным временным периодом. Поскольку конъюнктура и условия на рынке могут меняться, расчетная стоимость может оказаться неверной в другой момент времени. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен активами и исполнение договора купли-продажи в одно и то же время без какого-либо изменения цены, которое может произойти в процессе сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми друг от друга сторонами в случае, когда обмен активами и исполнение договора происходят в разное время.
Среди прочего, при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности учитываются доходы от действующих договоров аренды, а также разумные и обоснованные предположения участников рынка в отношении ожидаемых доходов от будущих договоров аренды, исходя из текущей ситуации на рынке.
В определении справедливой стоимости делается ссылка на «хорошо осведомленные и желающие совершить такую сделку стороны». В данном контексте «хорошо осведомленные» означает, что и продавец и покупатель, желающие совершить такую сделку, в разумной степени информированы о сущности и основных
международный бухгалтерский учет
характеристиках объекта инвестиционной собственности, его фактическом и потенциальном способах использования и конъюнктуре рынка на отчетную дату.
Желающий совершить данную сделку покупатель заинтересован в купле, но не обязан ее совершать. Он не стремится и не полон решимости приобрести ту или иную собственность за любую цену. Такой покупатель приобретает активы в соответствии с действующими условиями на рынке и текущими рыночными ожиданиями, а не в соответствии с воображаемым или гипотетическим рынком, условия которого не могут быть продемонстрированы или предвосхищены. Предполагаемый покупатель не будет платить цену более высокую, чем действующая на рынке. Фактический владелец инвестиционной собственности включается в состав участников рынка.
Желающий совершить данную сделку продавец не стремится и не принуждается к совершению данной операции, он не готов продавать собственность по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в текущих рыночных условиях. Желающий совершить данную сделку продавец имеет стимул продать инвестиционную собственность исходя из рыночных условий по наиболее выгодной цене, которую можно получить на открытом рынке после надлежащего маркетингового исследования независимо от того, какова эта цена. Реальные условия, в которых находится фактический владелец инвестиционной собственности, не принимаются во внимание, поскольку желающий совершить данную сделку продавец является гипотетическим владельцем указанной собственности.
Выражение «после надлежащего маркетингового исследования» означает, что инвестиционная собственность будет выставлена на продажу наиболее приемлемым образом в целях реализации по наиболее высокой цене. Срок, в течение которого инвестиционная собственность будет выставлена на продажу, может варьироваться в зависимости от условий на рынке, однако этот срок должен быть достаточным для того, чтобы необходимое количество потенциальных покупателей обратило внимание на данный объект инвестиционной собственности. Предполагается, что срок, в течение которого инвестиционная собственность выставляется на продажу, предшествует отчетной дате.
В определении справедливой стоимости речь идет о «сделках между независимыми друг от друга сторонами». Такие сделки совершаются между сторонами, не связанными какими-либо особыми отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рынка цены сделок. Предполагается, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая их них действует независимо.
Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие цены на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же территории, находящегося в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача кредитной организации - выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии имущества, а также в условиях аренды и других договоров, касающихся данного объекта.
При отсутствии действующих цен на рынке, кредитная организация учитывает информацию из различных источников, в том числе: ■Ф- действующие цены на активном рынке имущества иного характера в другом состоянии или на другой территории (либо на которое распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированные с учетом имеющихся различий; А наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам; -Ф- прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данные из внешних источников, как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории, при этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков. В некоторых случаях различные источники информации, указанные в предыдущем параграфе, приводят к различным оценкам справедливой стоимости инвестиционной собственности. Компания рассматривает причины этих расхождений для определения наиболее досто-
верной справедливой стоимости в относительно узких границах колебания ее значений.
Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что границы, в которых находится значение справедливой стоимости, будут настолько велики, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно оценить, что сводится на нет вся полезность однозначного определения справедливой стоимости. Это может свидетельствовать о невозможности достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной собственности в любой момент времени.
Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО 36 «Обесценение активов». Справедливая стоимость отражает информацию и расчеты участников рынка, а также факторы, имеющие отношение к участникам рынка в целом. И наоборот, ценность использования отражает информацию и расчеты конкретной компании, а также специфические факторы, характерные для данной компании и не являющиеся применимыми в отношении всех компаний. Например, справедливая стоимость не отражает:
Дополнительную стоимость в результате создания портфеля имущества на различных территориях;
Синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной собственности и прочих активов;
Юридические права и правовые ограничения в отношении конкретного владельца собственности;
Налоговые льготы и налоговое бремя, специфическое для данного конкретного владельца собственности.
При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности кредитная организация должна избегать повторного учета активов или пассивов, признаваемых в балансе в качестве отдельных активов или обязательств. К их числу, например, можно отнести:
Оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому
оно, как правило, включается в состав инвестиционной собственности и не отражается отдельно в составе основных средств; если в аренду сдается меблированный офис, в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата берется за меблированный офис. При включении стоимости мебели в состав справедливой стоимости инвестиционной собственности компания не признает мебель в качестве отдельного актива. В справедливую стоимость инвестиционной собственности также не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку компания отдельно отражает данные статьи в составе обязательств или активов.
В справедливой стоимости инвестиционной собственности не отражаются предстоящие капитальные вложения в имущество в целях его обновления или совершенствования, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.
В некоторых случаях кредитная организация ожидает, что дисконтированная стоимость выплат, связанных с инвестиционной собственностью (кроме платежей по отраженным в отчетности финансовым обязательствам), превысит дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организации следует руководствоваться положениями МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» при принятии решения о том, признавать или нет такого рода обязательства, а также о методах их оценки.
Предполагается, что кредитная организация всегда сможет определить справедливую стоимость инвестиционной собственности с достаточной степенью достоверности. Однако, исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объекта инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что кредитная организация не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются не
часто и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных денежных потоков). В таких случаях для оценки инвестиционной собственности компании надлежит использовать основной метод учета, изложенный в МСФО 16 «Основные средства». При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Организации следует и далее применять положения МСФО 16 вплоть до выбытия инвестиционной собственности.
В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в предыдущем абзаце, кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной собственности в соответствии с основным порядком учета, изложенным в МСФО 16, ей следует отражать все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.
В случае, если кредитная организация отражала объект инвестиционной собственности по справедливой стоимости, ей и далее надлежит отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его реализации (или до момента, когда данный объект приобретет статус собственности, занимаемой владельцем, либо компания начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и недоступность рыночных цен.
Модель учета по первоначальной стоимости приобретения
После первоначального признания компании, выбравшей модель учета по первоначальной стоимости приобретения, следует отражать все объекты инвестиционной собственности по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов, используя основной порядок учета МСФО 16 «Основные средства».
Себестоимость (первоначальная стоимость) - это сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения.
производится только при изменении предназначения объекта, а именно, когда: -Ф- владелец начинает занимать собственность - объект переводится из инвестиционной собственности в категорию «собственность, занимаемая владельцем»; -Ф- начинается реконструкция в целях реализации - объект переводится из инвестиционной собственности в запасы; ■Ф- заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную собственность; -Ф- объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную собственность; -Ф- завершаются строительные работы или реконструкция собственности - объект переводится из категории «вложения в незавершенное строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16 «Основные средства») в инвестиционную собственность.
На основании вышеизложенного кредитная организация обязана перевести объект из инвестиционной собственности в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его реализации. Если кредитная организация принимает решение о реализации объекта инвестиционной собственности без его реконструкции, она продолжает отражать объект в составе инвестиционной собственности до прекращения его признания (списания с баланса), и не отражает его в составе запасов. То же самое происходит в случае, если кредитная организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Имущество сохраняет статус инвестиционной собственности и в течение реконструкции не классифицируется как собственность, занимаемая владельцем.
Следует изложить аспекты признания и оценки, которые применяются, когда кредитная организация использует модель учета по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности. Если организация использует модель учета по первоначальной стоимости приобретения, перевод объектов в катего-
рии «инвестиционная собственность», «собственность, занимаемая владельцем» и «запасы» не приводит к изменению балансовой стоимости объектов и стоимости объектов для целей оценки и раскрытия информации. Балансовая стоимость - это сумма, в которой актив признается в балансе.
При переводе объекта инвестиционной собственности, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета согласно МСФО 16 или МСФО 2 выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения его предназначения.
Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, кредитной организации следует применять положения МСФО 16 до даты изменения предназначения объекта. Разницу между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату следует учитывать так же, как переоценку в соответствии с МСФО 16.
Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», отражаемую по справедливой стоимости, кредитной организации следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от ее обесценения. Разница между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО 16, т. е.:
Уменьшение балансовой стоимости объекта относится на чистую прибыль или убыток за период. Тем не менее сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет «Прирост стоимости имущества от переоценки»;
Увеличение балансовой стоимости объекта учитывается следующим образом:
Увеличение балансовой стоимости объекта в сумме, равной величине убытка от обесценения данного объекта, относится на чистую прибыль или убыток за период. Сумма увеличения, отнесенная на чистую прибыль или убыток за
период, не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие годы не признавался убыток от обесценения данного объекта;
Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на кредит счета капитала «Прирост стоимости имущества от переоценки». При последующем выбытии объекта инвестиционной собственности, включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки, может быть списан на счет нераспределенной прибыли. Списание стоимости объекта от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в отчете о прибылях и убытках.
Для перевода объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.
Порядок учета при переводе объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета реализации запасов.
При завершении кредитной организацией строительных работ или реконструкции сооруженного хозяйственным способом объекта инвестиционной собственности, который будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью имущества по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.
Выбытие объекта инвестиционной собственности
Признание объекта инвестиционной собственности прекращается (т. е. он списывается с баланса) при выбытии или окончательном снятии с эксплуатации, когда после выбытия объекта не предполагается получение связанных с ним экономических выгод.
Выбытие объекта инвестиционной собственности может осуществляться посредством про-
дажи или передачи в финансовую аренду. Для определения даты выбытия инвестиционной собственности кредитной организации следует руководствоваться критериями признания выручки от реализации товаров, изложенными в МСФО 18 «Выручка», и принимать во внимание соответствующие рекомендации, указанные в Приложении к данному стандарту. Положения МСФО 17 «Аренда», применяются в отношении выбытия объекта инвестиционной собственности, переданного в финансовую аренду или проданного с условием возвратной аренды.
Прибыли или убытки, возникающие в результате снятия с эксплуатации или выбытия объекта инвестиционной собственности, следует определять как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражать в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках (если иное не установлено МСФО 17 «Аренда» относительно продажи с возвратной арендой).
Возмещение к получению при выбытии объекта инвестиционной собственности первоначально отражается по справедливой стоимости. В частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной собственности полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и ценой объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа признается как процентный доход в соответствии с МСФО 18, который рассчитывается на пропорциональной временной основе с учетом реальной доходности возмещения к получению.
Для учета обязательств, остающихся у кредитной организации после выбытия инвестиционной собственности, следует применять МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» или соответствующие положения других МСФО.
Раскрытие информации
Информация об объектах инвестиционной собственности подлежит раскрытию в пояснениях к отчетности в дополнение к сведениям, раскрываемым в соответствии с МСФО 17 «Аренда». Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной собственности раскрывает информацию об условиях операционной аренды с по-
зиции арендодателя. Кроме того, кредитная организация, распоряжающаяся инвестиционной собственностью по условиям договора финансовой аренды, раскрывает информацию в отношении указанной финансовой аренды с позиции арендатора, а также информацию в отношении любой собственности, переданной компанией в операционную аренду, с позиции арендодателя.
Кредитной организации следует раскрывать следующую информацию:
♦ о критериях, разработанных кредитной организацией в целях разграничения объектов инвестиционной собственности и собственности, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, в случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной;
♦ о методах и существенных допущениях, использованных при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности (при этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективная рыночная информация или в большей мере другие факторы, которые следует раскрыть в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации);
♦ о степени, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности (отраженная в финансовой отчетности или раскрытая в пояснениях к отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности;
♦ показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках:
Рентный доход от инвестиционной собственности;
Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;
Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, которая не принесла рентный доход за отчетный период;
Наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности или распределения дохода или выручки от выбытия;
Существенные обязательства по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной собственности либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной собственности.
Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности кредитной организации, применяющей модель учета по справедливой стоимости, изложенной выше, также следует представлять сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало отчетного периода с балансовой стоимостью на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):
Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о ее приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;
Выбытие;
Чистую прибыль или убыток в результате корректировки справедливой стоимости;
Переводы объектов инвестиционной собственности в категории «запасы» и «собственность, занимаемая владельцем», и наоборот;
Прочие изменения.
В исключительных случаях, когда кредитная организация отражает объект инвестиционной собственности, используя основной метод учета согласно МСФО 16 «Основные средства» (из-за отсутствия достоверной справедливой стоимости), суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной собственности, в сверке следует раскрывать отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционной собственно-
сти. Кроме того, кредитной организации следует раскрывать следующую информацию: -Ф- описание объекта инвестиционной собственности;
разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;
У* по возможности границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной собственности;
Ф- при выбытии объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости:
♦ факт выбытия объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости;
♦ балансовую стоимость данного объекта инвестиционной собственности по состоянию на момент реализации;
♦ сумму признанной прибыли или убытка. Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности, кредитная организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, также должна раскрывать информацию, касающуюся:
♦ использованных методов начисления амортизации;
♦ срока полезной службы активов или использованных норм амортизации;
♦ совокупной балансовой стоимости и накопленной амортизации (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода;
♦ сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):
Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;
Прирост инвестиционной собственности в результате приобретения объектов при объединении компаний;
Выбытие;
Амортизацию;
Сумму признанных в отчетности убытков от обесценения и сумму снятых
убытков от обесценения за отчетный период в соответствии с МСФО 36 «Обесценение активов»;
Чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности зарубежного производства;
Вопросам учета инвестиций в основные средства посвящен МСФО 40 "Инвестиционная собственность".
Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.
В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.
Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.
Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16 .
Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:
- Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
- Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.
- начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;
- начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;
- окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;
- начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;
- окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.
В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. При этом необходимо рассмотреть вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».
Рассмотрим следующие понятия, применяемые в ходе проведения МСФО.
Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).
Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчетности в соответствии МСФО 16 «Основные средства».
Справедливая стоимость - стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку и независимы друг от друга.
Остаточная (балансовая) стоимость - стоимость, по которой актив признается в финансовой отчетности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.
Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.
Стоимость имущества, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли-продажи.
Инвестиционная собственность первоначально учитывается в МСФО по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива.
Для последующей оценки инвестиционной собственности в МСФО организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:
- учет по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учета);
- учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).
При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его переклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.
Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации. Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в МСФО, необходимо:
- наличие надежных критериев классификации имущества организации;
- знать и успешно применять особенности отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.
Принципиальное различие заключается в том, что при учете основных средств по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости актива над фактической стоимостью является приростом стоимости имущества по переоценке и не относится на финансовый результат (не отражается в отчете о прибыли и убытках). Согласно способу учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости находят отражение в отчете о прибылях и убытках. При этом к объектам инвестиционной собственности, учет которых ведется по справедливой стоимости, положения МСФО 36 «Обесценение активов» не применяются.
Выбор способа учета (по остаточной или справедливой стоимости) осуществляется организацией самостоятельно и на добровольной основе. Данное решение должно найти отражение в учетной политике организации. Организация обязана применять выбранный способ учета по отношению ко всем имеющимся у нее объектам инвестиционной собственности. Изменение выбранного способа учета должно быть убедительно обоснованно. Его изменение возможно только в случае, если это приведет к более экономически обоснованному формированию отчетности.
6. Недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - . Такой вариант классификации возможен на пообъектной основе. Однако когда выбран этот вариант классификации для одного подобного объекта недвижимости, находящегося во владении арендатора согласно договору операционной аренды, вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Если выбран этот вариант классификации, то по недвижимости, классифицированной таким образом, раскрывается информация, требуемая пунктами 74 - .
7. Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого. Следовательно, инвестиционное имущество генерирует потоки денежных средств в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. МСФО (IAS) 16 применяется для отражения недвижимости, занимаемой владельцем.
8. Ниже приведены примеры инвестиционного имущества:
(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);
(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(e) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.
(см. текст в предыдущей редакции)
(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы"); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;
(см. текст в предыдущей редакции)
(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;
(d) [удален]
(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.
10. В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то предприятие учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.
11. В некоторых случаях предприятие предоставляет дополнительные услуги арендаторам принадлежащей ему недвижимости. Предприятие рассматривает такую недвижимость как инвестиционное имущество, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации.
12. В некоторых случаях предоставляемые услуги являются более значительными. Например, если предприятие имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются существенными для соглашения в целом. Следовательно, гостиница, управляемая владельцем, представляет собой не инвестиционное имущество, а недвижимость, занимаемую владельцем.
13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, что недвижимость не может быть классифицирована как инвестиционное имущество. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми различными. С одной стороны, собственник может, по существу, занимать положение пассивного инвестора. С другой стороны, собственник может просто передать сторонней организации ежедневные функции, при этом сохраняя подверженность риску изменений потоков денежных средств от деятельности гостиницы.
14. Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, необходимо опираться на профессиональное суждение. Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и соответствующими указаниями, изложенными в пунктах 7 - . Пункт 75(c) требует, чтобы предприятие раскрывало такие критерии в случаях, когда классификация затруднительна.
14A. Суждение также необходимо для того, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционного имущества приобретением актива или группы активов либо объединением бизнеса, входящим в сферу применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнеса". Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнеса, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3 . Положения пунктов 7 - настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать объект недвижимости недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционном имуществом, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 . Для решения вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 , и включает ли она объект инвестиционного имущества, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.
15. В некоторых случаях предприятие имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает его материнское предприятие или другое дочернее предприятие. Такая недвижимость не отражается как инвестиционное имущество в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с точки зрения всей группы данный объект является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения предприятия-собственника объект является инвестиционным имуществом, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5 . Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционное имущество.
